Из чего сладывается цена за квадратный метр

Среди профессиональных риэлторов существует такая шутка, что на стоимость недвижимости влияют три фактора: местоположение, местоположение и еще раз местоположение. И это действительно так. Например, если взглянуть на рынок жилья в Благовещенске, то можно выделить ряд районов в порядке уменьшения стоимости квадратного метра: центр города, микрорайон, КПП, СХПК тепличный, тайвань, спичфабрика. Внутри каждого района цена также сильно варьируется, здесь уже будут влиять такие факторы, как наличие хорошей транспортной доступности жилья, близость расположения магазинов, детского сада, школы и других объектов. Другая ценовая составляющая это себестоимость строительства, т.е. все затраты, которые застройщик несет за свой собственный счет. В первую очередь это строительно-монтажные работы, которые включают в себя стоимость материалов и так называемую рабочую силу. В совокупности строительно-монтажные работы составляют около 50% от общей себестоимости. Далее это проведение инженерных сетей – 20%, приобретение земельного участка – 10%. В оставшиеся 20% входят благоустройство, проведение проектно-изыскательных работ, привлечение сторонних специалистов и спецтехники, маркетинг и продажи, налоги, расходы на кредитование и др.

Что касается долевого строительства, то цены на квартиры зависят от того на каком этапе строительства приобретается жилье. Если же это будет начальный этап, то квартиры для покупателя в этот момент достаточно доступны и цены соответственно самые низкие. В дальнейшем по мере увеличения этапов строительства наличие квартир становится все меньше и меньше, а сам строящийся объект уже начинает приобретать видимые очертания готового сооружения, т.е. становится уже узнаваемым, что в свою очередь привлекает кредит доверия среди покупателей. Также окончательный этап сдачи дома в эксплуатацию становится все ближе, поэтому цена на квартиры в этот период значительно возрастает. В самом начале проектирования многоквартирного дома застройщик закладывает себестоимость затрат на строительство объекта, а так же маржу, которая влияет на розничную цену при продаже квартир. Т.е. у застройщика есть средняя плановая цена за квадратный метр еще до начала строительства объекта. В дальнейшем по мере продажи квартир уже рынок недвижимости становится регулятором розничной цены. Застройщик поступает согласно экономическим законам, если квартиры начинают продаваться слишком быстро для текущего этапа строительства, значит цена рассчитанная застройщиком довольно низкая, чем сложившаяся на рынке недвижимости в данный момент и соответственно застройщик начинает повышать цену. Так же на рост цены может повлиять резкий спрос на недвижимость, например, как мы наблюдали это яркое явление в декабре 2014г. в Благовещенске. В тот момент сильно начал падать курс рубля и покупатели буквально раскупали квартиры по любым ценам в преддверии дальнейшего продолжения девальвации рубля. Если ситуация противоположная и квартиры очень тяжело продаются, то цена за квадратный метр завышена и соответственно застройщик вынужден ее понизить.

Немаловажный момент вносит и сезонный фактор на покупательскую способность. Например, в Благовещенске летом спрос на квартиры немного падает. В этом случае один из вариантов повышения покупательского спроса для застройщиков является проведение разного рода акций при продаже квартир.

Таким образом, формирование розничной цены за квадратный метр представляет из себя довольно сложный процесс, опирающийся на множество факторов, сложившихся на текущий момент.